謙聖國際法律事務所

1. 裝潢驗收發現瑕疵，屋主有哪些權利？

新家裝潢完成後，屋主最期待的就是驗收交屋。然而，現場可能出現牆面油漆不均、磁磚排列歪斜、木作接縫不平，甚至插座位置錯誤、浴室排水不順等問題。面對這些裝潢驗收缺失，屋主不必只在「全部接受」與「整個工程拒收」之間二選一。應先確認問題是否構成契約或法律上的瑕疵，再依實際情況要求改善、記錄保留事項，或評估其他法律權利。

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1.1 什麼是裝潢驗收瑕疵？

裝潢驗收瑕疵，是指工程完成後，實際施工成果不符合契約約定品質，或存在減少工程價值、影響正常使用的缺陷。例如契約指定特定地板材質，實際卻使用不同材料；或浴室完工後無法正常排水，都可能涉及裝潢瑕疵。

➙但屋主單純不喜歡完工後的視覺效果，不代表一定構成法律上的施工瑕疵，仍應比對原設計、材料規格與施工約定。

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1.2 驗收不合格可以要求改善嗎？

可以依瑕疵情形要求改善。驗收時如果發現施工成果與契約不符，應逐項記錄缺失，要求裝潢公司說明改善方式與完成期限。若屬民法承攬瑕疵擔保的範圍，屋主可以依第493條定相當期限，請求承攬人修補；不過，驗收發現局部缺失，不一定代表整個工程都未完成，仍應依契約約定及瑕疵對工程使用的影響判斷。

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1.3 驗收單簽名是否代表放棄求償？

➥不一定。

驗收單的法律效果，取決於文件記載內容、雙方簽署時的意思及具體情況。如果文件只是確認已到場檢查，與明確記載「全部驗收合格、工程款結清、雙方無任何爭議」，可能產生不同效果。

💡因此，若現場仍有缺失，應在驗收單上明確記載未改善項目、改善期限及保留相關權利，避免直接簽署與實際情況不符的無爭議聲明。

 

2. 裝潢驗收常見瑕疵有哪些？

裝潢驗收不能只檢查外觀是否漂亮，也應確認工程是否符合約定材料、施工品質及正常使用需求。部分瑕疵可以立即發現，有些則必須透過測試或入住後才會顯現。

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2.1 油漆、磁磚與木作的明顯瑕疵

常見明顯瑕疵包括油漆色差或刷痕異常、牆面不平、磁磚破損、接縫歪斜、木作收邊不密合，以及門片無法正常開關等。這類問題較容易透過照片與現場檢查記錄，但是否達到法律上的瑕疵程度，仍須確認約定施工標準及實際影響。驗收時可以依空間逐項記錄，避免只用「油漆有問題」等籠統描述，導致後續難以確認改善範圍。

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2.2 防水、水電與管線的隱藏瑕疵

隱藏瑕疵通常不容易從表面直接察覺，例如防水層施工不良、牆內管線接錯、排水坡度異常或電路配置問題。有些問題需要進行功能測試，有些則可能在入住一段時間後才出現。

➙因此，驗收時應依工程內容檢查排水、給水、插座、照明及其他設備功能，必要時請專業人員協助，而不是只看裝潢外觀。

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2.3 材料規格與施工成果不符

即使外觀沒有明顯損壞，實際使用材料與契約約定不符，也可能構成瑕疵。例如原本約定特定品牌、型號或規格的地板、板材、五金及設備，實際交付內容卻不同。驗收時應比對報價單、材料清單、施工圖與現場成果，必要時保留產品標示、包裝或出貨資料。

 

3. 裝潢瑕疵如何認定？民法第492條怎麼規定？

裝潢驗收爭議不只是「看起來有沒有做好」，法律上還需要判斷工作成果是否達到契約與通常使用的要求。民法第492條是承攬工作瑕疵認定的重要依據。

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3.1 是否符合契約約定品質

如果契約明確約定施工材料、品質、尺寸或功能，裝潢公司就應依約完成。例如原定使用防潮板材，卻改用不同規格材料；或約定櫃體尺寸與實際完成尺寸有明顯差異，都應進一步確認是否違反約定品質。

⚠️因此，施工圖、報價單及材料規格表，是驗收時的重要比對依據。

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3.2 是否影響工程價值或正常使用

即使契約沒有逐項寫出所有品質標準，工作成果仍應具備通常或約定使用功能。例如浴室無法正常排水、櫃門無法關閉，或地板嚴重隆起影響行走，都可能涉及使用功能上的瑕疵。這類問題不宜只以外觀是否完整作為判斷標準。

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3.3 單純美觀爭議算不算瑕疵？

應視具體約定及實際施工品質判斷。

如果雙方已確認設計圖、色號及收邊方式，實際成果明顯不符，可能涉及約定品質的瑕疵；但如果只是屋主完工後改變個人喜好，或希望將原本同意的設計改成其他風格，就不一定能要求裝潢公司無償重做。

 

4. 驗收發現瑕疵，可以要求裝潢公司修繕嗎？

當工程確實存在瑕疵，要求原承攬人修補通常是重要的處理方式。但屋主應明確告知問題內容，並給予合理改善期限，避免後續對是否曾通知修補產生爭議。

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4.1 民法第493條的修補請求權

依民法第493條，工作有瑕疵時，定作人得定相當期限，請求承攬人修補。

例如驗收時發現磁磚空鼓、門片安裝不良或油漆品質不符，屋主可以將瑕疵位置及改善要求列成清單，請裝潢公司在合理期限內處理。期限長短應考量瑕疵程度、修補難度及所需材料，不是所有工程都固定要求三天或七天內完成。

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4.2 業者拒絕改善，可以找其他工班嗎？

依民法第493條，如果承攬人未在所定相當期限內修補，定作人得自行修補，並請求償還必要的修補費用。

因此，若裝潢公司經通知後仍拒絕改善，屋主可以依具體情況評估另找廠商修繕。但在原工程被拆除或改作以前，應先保存瑕疵照片、通知紀錄、估價單及現場情形，以免後續難以證明原有問題與必要修補費用。

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4.3 修補費用過高或無法修補怎麼辦？

民法第493條也規定，修補所需費用過鉅時，承攬人得拒絕修補。

如果瑕疵無法修補，或符合承攬人未在合理期限內修補等情況，屋主可能進一步依第494條評估減少報酬等權利。但不能因為修補困難，就直接認定可以要求整份裝潢契約解除。

 

5. 裝潢驗收不合格，可以減價、求償或解約嗎？

除了要求修補，裝潢瑕疵也可能涉及減少報酬、損害賠償或契約解除。不過，這些權利的成立要件並不完全相同，應依實際瑕疵及法律規定分別判斷。

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5.1 民法第494條的減少報酬

依民法第494條 ，承攬人未在合理期限內修補、依法拒絕修補，或瑕疵不能修補時，定作人可能請求減少報酬。例如部分工程品質不符，且無法透過合理修補恢復約定成果，就可能需要評估減價金額。

➙但減價不是屋主自行決定扣除多少工程款，而應依工程內容、瑕疵程度及相關證據判斷。

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5.2 民法第495條的損害賠償

如果瑕疵是因可歸責於承攬人的事由造成，依民法第495條，定作人可能進一步請求損害賠償。例如裝潢防水施工不良，造成其他裝潢或家具受損，就可能涉及修補以外的損害。

➙但屋主仍須提出損害金額及因果關係的證據，並避免同一損害重複請求。

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5.3 哪些情況可能解除裝潢契約？

不是所有驗收瑕疵都能直接解除契約。

民法第494條對瑕疵非重要，或承攬工作屬於建築物及其他土地上工作物的情況，設有解除限制。民法第495條第2項則針對建築物或其他土地上工作物，規定在瑕疵重大、導致不能達到使用目的等條件下的解除權。

💡因此，是否能解約，應確認工程性質、瑕疵嚴重程度及具體法定要件。

 

6. 裝潢驗收單怎麼簽？工程款可以暫緩支付嗎？

驗收單、工程款結算及缺失改善經常在同一時間進行，因此最容易出現「屋主還沒確認完成，就被要求簽名付款」的爭議。處理時應將驗收結果、改善事項及付款義務分開確認。

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6.1 驗收紀錄應寫清楚哪些事項？

建議逐項記載：

• 瑕疵位置
• 問題內容
• 改善方式
• 預定完成日期
• 複驗安排

例如不要只寫「浴室有問題」，而應具體記錄哪個位置排水異常、何時測試、裝潢公司承諾如何改善。如果雙方對問題是否構成瑕疵有不同看法，也可以先記載爭議內容，避免驗收文件完全沒有留下紀錄。

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6.2 有缺失仍需入住，如何保留權利？

屋主有時因租約到期或搬家安排，必須在部分缺失尚未改善時先入住。這時應在驗收或交付文件中明確列出未完成及待改善事項，並保留相應權利。

⚠️不要因為已經入住，就認為自己必須接受所有施工缺失；但也不能認為只要口頭說過不滿，就一定足以證明權利已經保留。

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6.3 尾款與瑕疵改善如何處理？

尾款是否到期，應先依契約付款條件、工程完成與交付情形，以及實際瑕疵狀況判斷。如果契約約定驗收合格後支付尾款，驗收缺失就可能影響雙方對付款條件是否成就的認定。但發現局部瑕疵，也不代表屋主一定可以無限制拒付全部工程款。應確認可主張的法律依據、爭議金額及合理處理方式。

 

7. 裝潢驗收後才發現瑕疵，還能追究嗎？

有些施工問題在驗收時無法立即察覺，可能入住幾個月後才出現漏水、地板變形或管線異常。這時最重要的是區分「瑕疵發見期間」與「發現後行使權利的期間」，不能只用保固一年概括判斷。

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7.1 一般承攬工作的瑕疵發見期間

依民法第498條，一般承攬工作如果在交付後經過一年才發現瑕疵，原則上不得主張第493條至第495條所規定的權利。工作依性質無須交付者，則自工作完成時起算。這是瑕疵發見期間，不是指所有裝潢糾紛都一律只有一年可以提告。

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7.2 建築物及重大修繕的五年規定

依民法第499條，如果承攬工作屬於建築物、其他土地上工作物，或這些工作物的重大修繕，前述瑕疵發見期間延長為五年。但不是所有室內裝潢項目都當然適用五年，仍須依實際工程性質判斷。

➙因此，發現問題後應先確認裝潢內容，而不是直接把所有案件都歸類為一年或五年。

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7.3 故意隱瞞瑕疵與發現後的行使期限

依民法第500條，如果承攬人故意不告知工作瑕疵，一般工作的一年瑕疵發見期間延長為五年；符合第499條規定的工作，則由五年延長為十年；此外，民法第514條另規定，定作人的修補、必要修補費用償還、減少報酬、損害賠償及契約解除等權利，均因瑕疵發見後一年間不行使而消滅。

➙因此，屋主應同時記錄工程交付或完成日期，以及實際發現瑕疵的日期。

 

8. 裝潢驗收瑕疵如何蒐證與解決爭議？

驗收瑕疵能否順利處理，不只取決於法律規定，也與屋主能否保存完整證據有關。尤其裝潢工程一旦拆除、修補或交由其他工班接手，原本的瑕疵狀況可能難以還原。

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8.1 照片、影片與契約資料如何保存？

驗收時應保留整體空間照片、瑕疵特寫及必要的功能測試影片，同時整理裝潢契約、報價單、設計施工圖、材料規格、付款紀錄、驗收單及雙方對話。

💡建議依空間或工程項目建立缺失清單，並標示發現日期與改善進度，讓後續協商更容易聚焦。

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8.2 何時需要專業檢測或工程鑑定？

如果雙方爭議涉及漏水來源、防水施工、隱藏管線或其他專業技術問題，可以考慮委託專業人員檢查。工程鑑定有助於釐清瑕疵原因、修補必要性及費用，但私人檢測或鑑定報告仍屬證據資料，不代表法院一定會完全採納。

➙是否需要進一步鑑定，應依案件爭點與證據狀況評估。

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8.3 書面催告、調解與訴訟如何進行？

如果裝潢公司拒絕改善，可以透過書面通知或存證信函，列明瑕疵項目、改善要求及合理期限。協商無法解決時，可以依個案評估調解或民事訴訟，確認適合主張修補、必要修補費用、減少報酬或損害賠償。但在拆除原施工成果前，應先保存現場證據。如果涉及漏電、大量漏水等急迫危險，則應優先避免損害擴大，同時盡可能留下修繕前後紀錄。

 

9. 常見問題QA

不一定。應依瑕疵程度及契約約定判斷。若只是部分待改善項目，可以明確列入驗收紀錄，要求裝潢公司限期修補並保留相關權利。

不一定因此喪失權利。應確認驗收單記載內容、簽署時是否保留缺失，以及後續發現問題的性質與法定期間。

應先確認工程是否屬於民法第499條規定的建築物、其他土地上工作物或重大修繕，以及有無故意不告知瑕疵等特殊情況，不能一律認定超過一年就沒有權利。

契約保固與民法承攬瑕疵擔保並不完全相同。仍須依工程性質、瑕疵原因及法定期間判斷。

依民法第493條，原則上應先定相當期限要求承攬人修補。若承攬人未在期限內修補，可能自行修補並請求償還必要費用，但應保存通知與支出證據。

不一定。是否需要鑑定，取決於瑕疵原因及雙方爭議程度。若涉及防水、管線或其他專業問題，鑑定可能有助於釐清責任。

不一定。應確認契約付款條件、工程完成與交付情形，以及瑕疵對工程的影響，不能只因存在局部缺失，就直接認定可以無限制拒付全部款項。

符合民法第494條規定的情況下，可能請求減少報酬。具體金額仍應依工程價值、瑕疵程度及證據判斷。

不一定。民法對承攬契約解除設有要件與限制，尤其涉及建築物或其他土地上工作物時，應進一步確認是否符合相關規定。

先逐項記錄瑕疵位置、拍照錄影，並在驗收文件中載明待改善事項與權利保留，再要求裝潢公司提出改善方式及合理期限。

 

10. 結語

裝潢驗收是確認工程成果是否符合契約的重要階段，也是屋主保存施工瑕疵證據的關鍵時點。如果驗收時發現油漆不均、磁磚空鼓、木作收邊不良或水電配置錯誤，應先確認問題是否構成法律上的瑕疵，並透過書面紀錄要求裝潢公司改善。依民法第492條至第495條，屋主可能依具體情況主張修補、必要修補費用、減少報酬或損害賠償；但各項權利有不同要件，並非所有瑕疵都能直接要求退款或解除契約。

另外，驗收後才發現的隱藏瑕疵，也不能一律以「保固一年」判斷。應區分一般承攬工作與建築物重大修繕的瑕疵發見期間，並注意民法第514條發現瑕疵後的權利行使期限。

 

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※本文為一般法律資訊整理。建築物是否需要申請室內裝修審查、施工項目是否屬於法定室內裝修，以及所有權人、使用人、裝修業者或專業人員應負何種責任，仍應依建築物用途、施工內容、所在地主管機關及個案事實判斷，不構成特定案件法律意見。

 

 

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