謙聖國際法律事務所

1. 前言：被詐騙設定房屋抵押權，真的只能認賠嗎？

近年假檢警詐騙、投資詐騙、貸款詐騙手法不斷升級。過去詐騙集團多半是騙取現金、存款或金飾，但現在更常見的是誘騙被害人交出帳戶、自然人憑證，甚至要求被害人將名下不動產設定抵押權，再把貸款款項迅速轉走。

➠對被害人來說，最可怕的不是只有錢被騙，而是房屋突然背上高額抵押權，甚至可能面臨查封、拍賣、遭債權人強制執行的風險。

很多人會以為：「抵押權已經登記了，是不是就沒辦法了？」
其實不一定。

💡如果抵押權設定是因詐騙、脅迫或重大錯誤而來，且能證明相對人對詐騙事實明知或可得而知，就有機會透過民事訴訟，主張撤銷契約、確認債權不存在，並請求塗銷抵押權登記。

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1.1 假檢警詐騙不只騙錢，還可能騙走房產安全

假檢警詐騙常見話術包括：

• 「你涉及洗錢案件。」
• 「你的帳戶被犯罪集團利用。」
• 「需要監管你的財產。」
• 「要證明資金來源清白。」
• 「必須辦理貸款或設定抵押權配合調查。」

➙這些話術的目的，就是讓被害人因恐懼而配合交付金錢、提供帳戶，甚至簽署貸款契約、不動產抵押權設定文件；一旦房產設定抵押權，後續處理就不只是單純刑事報案，還會涉及民事契約效力、抵押權塗銷、不動產登記與債權不存在確認等法律問題。

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1.2 抵押權不一定不能塗銷，關鍵在契約是否可撤銷

抵押權登記完成後，確實具有一定法律效力。但如果抵押權設定的基礎契約存在詐欺、脅迫或其他法律瑕疵，仍可透過法院訴訟爭取撤銷。

實務上常見請求包含：

• 確認借款債權不存在。
• 撤銷因詐欺所為的借款契約與抵押權設定意思表示。
• 請求塗銷最高限額抵押權登記。
• 主張抵押權登記妨害所有權，請求排除。

➙因此，被害人不應因為抵押權已登記就放棄處理，而應儘速讓律師評估證據與訴訟策略。

 

2. 案件背景：高齡被害人遭假檢警詐騙設定高額抵押權

在臺灣士林地方法院113年度重訴字第315號判決中，一名年逾七旬的女性被害人遭詐騙集團鎖定。

詐騙集團先假冒檢察官，謊稱被害人涉及洗錢案件，要求交付現金與金飾。之後又進一步指示被害人，將名下房產設定抵押權辦理貸款，並將款項匯入指定帳戶，藉此「證明財產資力」；被害人在恐懼與誤信下，與貸款公司接洽，並在貸款公司業務人員、代書及詐騙集團成員的共同安排下，簽署多份文件，將房產設定高達新臺幣1,800萬元的最高限額抵押權。

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2.1 詐騙集團假冒檢察官，謊稱涉及洗錢案件

本案詐騙手法典型而惡劣。詐騙集團利用被害人對司法機關的恐懼，假冒檢察官或相關司法人員，宣稱被害人涉及洗錢案件；許多被害人聽到「檢察官」、「洗錢」、「監管財產」、「配合調查」等字眼，會因害怕而失去判斷能力，進而依照詐騙集團指示行動。

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2.2 被害人遭誘導以房產設定最高限額抵押權

在詐騙集團安排下，被害人與貸款公司接洽，並簽署借款與抵押權設定相關文件。

➙最終，被害人名下房產被設定新臺幣1,800萬元最高限額抵押權。這代表該房產在登記上背負重大負擔，若不處理，可能影響所有權完整性，甚至面臨後續強制執行風險。

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2.3 貸款匯入後迅速遭轉出，被害人未實際取得款項

貸款公司將788萬餘元貸款匯入被害人帳戶後，該筆款項在短時間內即遭詐騙集團透過網路銀行轉出。

也就是說，被害人雖然名義上辦理貸款、設定抵押權，但實際上並未真正取得或支配該筆款項，反而讓自己的房產背上高額抵押權。

 

3. 法院判決結果：確認債權不存在，抵押權應予塗銷

法院審理後，最終作出對被害人有利的判決，確認借款債權不存在，並命被告公司塗銷最高限額抵押權登記。

這個判決的重要性在於，它清楚說明：如果抵押權是基於詐欺所產生，且相對人或其代理人對詐騙事實明知或可得而知，法院有可能否定債權基礎，進一步命令塗銷抵押權。

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3.1 1,800萬元擔保債權不存在

法院確認兩造間所設定最高限額抵押權所擔保的1,800萬元債權不存在。

這代表貸款公司不能再主張該抵押權所擔保的高額債權，也不能以該債權為基礎對被害人的房產主張權利。

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3.2 貸款公司應塗銷最高限額抵押權登記

法院進一步判命貸款公司應塗銷該最高限額抵押權設定登記。

對被害人而言，這是保住房產權益的關鍵。因為只確認債權不存在還不夠，若抵押權登記仍存在，房產所有權仍會受到形式上的限制與妨害。

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3.3 抵押權若無合法債權基礎，即可能妨害所有權

抵押權是擔保債權的從屬權利。如果擔保的債權不存在，抵押權就失去存在基礎。

若抵押權登記繼續留在不動產謄本上，將影響所有人對房產的完整支配、出售、貸款與處分權益，因此可主張該登記妨害所有權，請求塗銷。

 

4. 法律關鍵一：第三人詐欺下，何時可以撤銷契約？

4.1 民法第92條：被詐欺而為意思表示可撤銷

民法第92條第1項規定，因被詐欺或被脅迫而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示。

白話來說，如果一個人是因為被騙或被恐嚇，才簽下借款契約、抵押權設定契約或其他法律文件，就有機會主張撤銷。

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4.2 若詐欺來自第三人，須證明相對人明知或可得而知

但本案較複雜的地方在於，詐欺行為主要是詐騙集團所為，而借款與抵押權設定契約的相對人是貸款公司。

因此，法律上必須進一步判斷：貸款公司是否知道，或至少可以知道，被害人是遭詐騙而辦理貸款、設定抵押權？

民法第92條第1項但書規定，若詐欺是第三人所為，必須以相對人明知或可得而知為限，才能撤銷意思表示。

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4.3 貸款公司或代理人是否知情，是訴訟攻防核心

因此，在類似案件中，訴訟重點通常不是單純證明「我被詐騙了」，而是要進一步證明貸款公司、業務人員、代書或相關代理人，對被害人受詐騙一事是明知或可得而知。

★這也是塗銷抵押權案件的攻防核心。

 

5. 法律關鍵二：代理人明知，可能等同公司明知

5.1 業務人員接洽、對保與辦理抵押設定

本案中，代表貸款公司與被害人接洽、辦理對保與相關程序的業務人員，是法院判斷貸款公司是否知情的重要關鍵。

若業務人員在承辦過程中已經知道或可得而知詐騙事實，法律效果可能歸屬於貸款公司本身。

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5.2 代理人的主觀認知可能影響公司契約效力

民法第105條規定，代理人之意思表示，因明知其事情或可得而知其事情，致其效力受影響時，其事實之有無，應就代理人決之。

也就是說，若代理人在辦理契約時明知某項事實，而該事實會影響契約效力，就不能讓公司事後主張「我們公司不知道」。

本案法院正是從代理人知情的角度，認定其法律效果應歸屬於貸款公司。

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5.3 若相對人明知詐欺，契約撤銷後視為自始無效

一旦法院認定貸款公司透過代理人明知或可得而知被害人遭詐欺，被害人就可以依民法第92條撤銷相關契約。

而依民法第114條第1項，法律行為經撤銷者，視為自始無效。

借款契約與抵押權設定契約一旦被視為自始無效，抵押權自然失去法律基礎。

 

6. 法律關鍵三：不合理貸款條件，可能成為可得而知的判斷依據

除了證人證詞與代理人知情外，法院也會審酌整體交易條件是否異常。

如果貸款條件、借款人背景與交易流程明顯不合常理，就可能成為貸款公司「可得而知」被害人遭詐騙的重要依據。

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6.1 高齡長者突然辦理高額抵押貸款

本案被害人為年逾七旬的高齡長者，過去並無類似高額抵押貸款紀錄，卻突然辦理大額借款並設定高額抵押權。

對專業放款機構而言，這本身就應是高度警訊。

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6.2 借款條件與一般市場交易不符

若借款條件、利息、費用、撥款方式、對保過程或資金流向有明顯不合理之處，法院可能據此認定貸款公司理應更謹慎查核。

若貸款公司未盡合理查核義務，仍快速承作，可能被認定至少可得而知被害人處於受詐騙狀態。

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6.3 專業放款機構應盡更高查核義務

貸款公司不同於一般民眾，具有放款、對保、不動產抵押與風險審查經驗；當面對高齡長者突然辦理高額抵押貸款、款項流向異常、交易條件不合理等情形時，專業放款機構不能完全忽視風險。

➙這也是法院認定相對人可得而知的重要理由之一。

 

7. 抵押權如何塗銷？實務上可主張哪些請求？

7.1 撤銷借款與抵押權設定之意思表示

若被害人是因詐欺或脅迫而簽署借款契約、抵押權設定契約，可依民法第92條主張撤銷相關意思表示。

➙➙撤銷後，法律行為視為自始無效。

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7.2 確認債權不存在

若貸款公司主張仍有借款債權存在，被害人可透過民事訴訟請求法院確認債權不存在。

確認債權不存在，是塗銷抵押權的重要前提之一，因為抵押權必須有其擔保債權存在。

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7.3 依所有權妨害排除請求塗銷抵押權登記

依民法第767條第1項，所有人對於妨害其所有權者，得請求除去。

若抵押權已無合法債權基礎，卻仍登記在不動產上，即可能妨害房屋所有權人的權利。此時，可請求法院命相對人塗銷抵押權登記。

 

8. 遇到假檢警詐騙、房產遭抵押該怎麼辦？

8.1 立即報案並保存所有通訊紀錄

發現可能遭詐騙後，應立即報案，並保存：

1. LINE對話紀錄。
2. 簡訊與通話紀錄。
3. 詐騙集團提供的文件。
4. 匯款單據。
5. 契約文件。
6. 貸款公司或代書往來資料。
7. 網銀轉帳紀錄。
8. 報案三聯單。

➙這些資料都是後續主張詐欺、撤銷契約與塗銷抵押權的重要證據。

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8.2 盡快調閱地籍謄本與貸款文件

若懷疑房產被設定抵押權，應立即調閱地籍謄本，確認：

• 是否有最高限額抵押權。
• 抵押權人是誰。
• 擔保債權金額多少。
• 設定日期為何。
• 是否有其他限制登記。

➙同時，也應取得借款契約、抵押權設定契約、對保資料與撥款紀錄，讓律師評估訴訟方向。

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8.3 透過律師發函或起訴主張撤銷

若確認是因詐騙而設定抵押權，應儘速透過律師發函，向貸款公司或抵押權人表明撤銷因詐欺所為的意思表示。

必要時，應提起民事訴訟，請求確認債權不存在並塗銷抵押權。

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8.4 注意撤銷權時效，避免拖延

撤銷權有期間限制，若知道遭詐欺後拖延過久，可能影響權利行使。

因此，發現受騙後不要只等待刑事案件偵辦結果，也應同步處理民事上的契約撤銷、抵押權塗銷與不動產保全問題。

 

9. 結語：被詐騙設定抵押權，不代表房產一定保不住

被假檢警詐騙、被誘導設定抵押權，對被害人來說是非常沉重的打擊。尤其當房屋是畢生積蓄或唯一住所時，抵押權登記帶來的壓力更是難以承受。但法律並非完全沒有補救空間。若能證明被害人是因詐欺而簽署借款與抵押權設定文件，且貸款公司或其代理人對詐欺事實明知或可得而知，就有機會透過法院訴訟，主張撤銷契約、確認債權不存在，並請求塗銷抵押權登記。

面對詐騙抵押權案件，時間與證據都非常關鍵。越早報案、保全資料、調閱謄本與委任律師處理，越能避免房產進一步遭查封、拍賣或被不當追償。

💡謙聖國際法律事務所長期處理詐欺、假檢警詐騙、不動產抵押權、民事求償與刑事案件，能協助被害人從刑事報案、民事撤銷、確認債權不存在到塗銷抵押權，規劃完整法律策略，守住最重要的財產權益。

 

 

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