謙聖國際法律事務所

1. 房屋保固跟瑕疵擔保一樣嗎？

1.1 房屋保固是什麼？

房屋保固通常是買賣雙方透過契約約定，由賣方在一定期間內，針對特定房屋問題負擔約定的處理責任。例如買賣契約約定：「交屋後六個月內，如發現原有防水工程造成漏水，由賣方負責修繕。」這類條款的內容，包括保固多久、保固哪些項目、發生問題如何通知、由誰負責修繕及費用如何負擔，都可以依契約內容進一步確認。

💡因此，房屋保固的核心在於「雙方契約怎麼約定」。

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1.2 房屋瑕疵擔保是什麼？

物之瑕疵擔保則是《民法》買賣規定所建立的法律制度。依《民法》第354條，出賣人原則上應擔保買賣標的物在危險移轉時，不存在減少價值或通常效用、契約預定效用的瑕疵；但減少程度無關重要者，法律上另有規定。

因此，房屋瑕疵擔保處理的不只是「賣方願不願意幫忙修」，而是這間房屋在法律上是否符合買賣契約應有的狀態。如果符合物之瑕疵擔保的要件，買方可能依《民法》主張減少價金、解除契約，並在符合其他法定要件時請求損害賠償。這也是房屋保固與瑕疵擔保最重要的差別。

 

2. 哪些房屋問題可能構成法律上的瑕疵？

2.1 漏水、壁癌與管線問題

中古屋買賣最常見的爭議之一，就是交屋後才發現漏水。例如下雨時窗框滲水、浴室防水失效、天花板出現水痕、牆面反覆產生壁癌，或排水、給水管線存在問題。但房屋只要出現水痕，並不代表賣方就一定要負責，仍需要確認漏水原因、問題在何時已經存在、是否影響房屋價值或通常使用，以及買方在簽約前是否已經知道相關狀況。

➙例如交屋後才因樓上住戶重新裝修造成漏水，就與房屋買賣時已存在的漏水問題不同。

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2.2 結構、安全與其他重大瑕疵

除了漏水以外，房屋瑕疵還可能涉及結構裂縫、鋼筋外露、違法增建、重要設備功能異常、管線重大缺陷或其他影響房屋安全及使用的問題。但「房屋有缺點」與「法律上的物之瑕疵」仍需要進一步判斷。例如中古屋因屋齡產生正常使用痕跡，未必當然構成得以解除契約的重大瑕疵。

⚠️因此，房屋瑕疵案件通常要回到交易價格、屋齡、契約約定、現況說明書，以及問題對房屋價值及使用功能的影響綜合判斷。

 

3. 房屋保固過期還能向賣方求償嗎？

3.1 契約保固到期不等於所有權利消失

房屋買賣契約如果約定「保固六個月」，六個月屆滿後，契約上的特定保固責任可能受到該條款影響。

但這不代表買方所有可能的法律權利都必然在同一天全部消失。是否仍可依《民法》物之瑕疵擔保或其他法律關係主張權利，還要確認瑕疵存在時間、買方發現及通知時間、契約內容與相關法定期間。

➙所以不能只看到「保固期已過」五個字，就直接認定買方完全沒有救濟可能。

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3.2 瑕疵免責條款一定有效嗎？

房屋買賣契約有時會出現「現況交屋」、「賣方不負瑕疵擔保責任」或其他類似條款。這些條款是否有效，不能只看表面文字。尤其依《民法》第366條，如果出賣人故意不告知物之瑕疵，當事人所約定免除或限制出賣人瑕疵擔保義務的特約可能無效。例如賣方明知房屋長期漏水，卻在現況說明或交易過程中刻意隱瞞，法律評價就可能與單純不知道存在問題的情形不同。

➙因此，遇到「現況交屋」或「不負保固」條款時，仍應把整份買賣契約、現況說明書與交易過程一起檢視。

 

4. 賣方不修房屋，買方可以主張什麼？

4.1 減少價金

依《民法》第359條，在符合物之瑕疵擔保要件時，買方可能主張減少價金。簡單來說，就是房屋因為存在瑕疵，實際價值低於原本應有的交易狀態，因此要求調整原本的買賣價金。

但減少多少，不是買方自己估一個修繕金額就一定等於法律上的減價金額。實務上可能需要考量房屋價值差額、瑕疵程度、修復方式及其他因素，必要時透過鑑定確認。

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4.2 解除買賣契約

符合物之瑕疵擔保要件時，買方也可能依法主張解除契約。但不是發現任何漏水或小瑕疵，都可以直接要求「退屋退款」。依《民法》第359條，如果解除契約顯失公平，買方原則上只能請求減少價金。因此，解除房屋買賣契約通常需要更審慎評估瑕疵的嚴重程度、修復可能性、交易目的及整體影響。

➙如果只是局部可以合理修復的問題，直接要求解除數百萬或上千萬元的房屋買賣契約，未必會獲得法院支持。

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4.3 損害賠償與修繕費如何主張？

房屋瑕疵案件中，買方經常會問：「我可以直接要求賣方把全部修繕費賠給我嗎？」這要看具體法律依據與案件事實。《民法》物之瑕疵擔保的核心救濟並不是當然要求賣方親自修繕。損害賠償是否成立，也需要依瑕疵種類、賣方的保證、可歸責事由或其他法律要件判斷。如果契約本身另外約定保固及修繕義務，則可能依契約要求賣方履行。

⚠️因此，「修繕費」、「減少價金」與「損害賠償」在法律上不能全部當成同一件事，應依個案選擇適當的請求基礎。

 

5. 發現房屋瑕疵後應該怎麼處理？

5.1 先保存現場與買賣資料

發現漏水、壁癌、裂縫或其他問題時，第一件事不是急著把所有地方拆掉，而是先保存現況。

可以拍攝整體位置、近距離瑕疵、漏水發生時的狀況，以及問題持續變化的情形。同時整理房屋買賣契約、不動產現況說明書、交屋紀錄、保固條款、仲介提供的資料，以及與賣方、仲介之間的LINE、簡訊與Email；如果簽約前賣方曾明確表示「房子從來沒有漏水」，這類對話也應保存。因為房屋瑕疵訴訟的關鍵之一，就是證明問題在交易時已經存在，以及賣方在交易過程中曾經如何說明。

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5.2 儘快通知賣方並留下送達證據

發現瑕疵後不宜拖延。依《民法》第356條，買方原則上負有依通常程序從速檢查標的物的義務，發現應由賣方負擔保責任的瑕疵時，也應依規定通知賣方；如果屬於通常檢查不能發現的瑕疵，則應在日後發現時立即通知。

因此，發現房屋漏水或其他瑕疵後，可以透過LINE、Email、存證信函或其他能留下紀錄的方式通知賣方。通知內容應清楚記載瑕疵位置、發現日期及目前狀況；如果雙方爭議已經明顯升高，透過存證信函或律師函正式通知，可以更完整地留下時間及主張紀錄。

 

6. 房屋瑕疵需要鑑定嗎？

6.1 哪些案件適合進行專業鑑定？

不是所有房屋瑕疵案件都一定需要鑑定。如果問題非常明確，例如契約記載某項設備，但交屋時根本沒有安裝，可能透過契約與現場資料即可證明。但如果爭議涉及漏水原因、結構安全、裂縫成因、修復方式、修繕費用或房屋價值減損，專業鑑定的重要性通常會提高。可以依爭議性質尋求建築師、土木或結構技師及其他適當專業人員協助；如果案件已經進入訴訟，也可能透過法院程序進行鑑定。

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6.2 自己先修繕會有什麼風險？

有些房屋問題不能等。例如漏水持續造成裝潢受損，或涉及安全疑慮，買方可能必須先採取必要措施防止損害擴大。但如果情況允許，在大規模拆除或修復以前，最好先保存證據。因為一旦原始現場消失，賣方可能主張「原本沒有那麼嚴重」、「是買方後來施工造成」，甚至爭執修繕方式及金額是否合理。

💡因此，若需要先行修繕，至少應保留修繕前後照片、影片、報價單、發票及施工紀錄；爭議金額較高時，可以先評估是否需要專業勘驗或證據保全。

 

7. 房屋瑕疵擔保可以主張多久？

7.1 買方的檢查與通知義務

房屋瑕疵爭議除了「有沒有瑕疵」以外，時間往往是另一個關鍵。依《民法》第356條，買方原則上應依通常程序從速檢查房屋。如果發現應由賣方負擔保責任的瑕疵，應依規定通知賣方；如果是一般檢查無法立即發現的隱藏性瑕疵，例如特定天候下才發生的滲漏，則在日後發現時仍應儘快通知。

➙因此，發現問題後不要只用電話口頭詢問，而應留下可以證明通知內容與時間的資料。

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7.2 解除契約與減少價金的期間

依《民法》第365條，買方因物有瑕疵而得解除契約或請求減少價金的權利，原則上會受到法定期間限制。其中包括通知賣方後的六個月期間，以及自物之交付時起五年的最長期間等規定；如果賣方故意不告知瑕疵，法律另有例外。

因此，房屋瑕疵不能只用「保固一年」、「交屋五年內」或「發現後六個月」其中任何一個數字單獨判斷。實際案件必須把交屋時間、瑕疵發現時間、通知時間、契約保固條款，以及賣方是否知情隱瞞一起計算。房屋買賣金額通常較高，一旦發現重大瑕疵，不建議拖到期間即將屆滿才處理。

 

8. 買房簽約前如何預防瑕疵爭議？

8.1 不動產現況說明書與點交要確認

中古屋買賣時，不動產現況說明書是非常重要的交易資料。

買方應確認是否曾經漏水、修繕、防水處理、增建、設備故障或存在其他重要房屋狀況。如果發現現況與賣方說明不一致，不要只接受口頭回答，最好留下書面紀錄；交屋時也可以完整拍照、錄影，確認牆面、天花板、浴室、窗框及設備狀態。若房屋價值較高或屋況複雜，也可以依需要考慮在交屋前進行專業驗屋。

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8.2 保固與瑕疵條款怎麼寫？

買賣契約如果要約定保固，最好不要只寫「交屋後保固六個月」。

可以進一步確認：

• 保固項目
• 期間
• 通知方式
• 修繕期限
• 費用負擔
• 爭議處理方式

如果契約中出現「現況交屋」、「買方不得主張任何瑕疵」、「賣方概不負責」等文字，更應先確認其法律效果。簽約以前把條款看清楚，通常比交屋後才爭論一句話到底代表什麼，更能降低交易風險。

 

9. 常見問題 FAQ

不完全相同。保固通常來自買賣契約的約定；物之瑕疵擔保則是《民法》買賣制度所規定的法律責任。兩者可能同時存在，但權利內容及期間不一定相同。

不一定。還要確認漏水何時存在、何時發現及通知、契約如何約定，以及物之瑕疵擔保相關期間是否已經經過，不能只用保固半年直接判斷。

要看契約內容與請求基礎。物之瑕疵擔保的主要法定救濟並不是當然要求賣方親自修繕，而可能涉及減少價金、解除契約，以及符合要件時的損害賠償。如果契約另有保固修繕約定，則應再依契約分析。

不一定。即使構成物之瑕疵，如果解除契約顯失公平，法律原則上仍可能以減少價金處理。是否可以解除買賣契約，要依漏水程度、修復可能性及對房屋使用的影響判斷。

是否能以修繕費向賣方求償仍要確認法律依據及責任要件。若有急迫修繕需求，應盡可能先保存修繕前現況、專業意見、估價單、施工紀錄及發票，避免原始證據消失。

不一定。仍要檢視契約內容及交易情形。如果賣方故意不告知瑕疵，依《民法》第366條，免除或限制瑕疵擔保義務的特約可能無效。

不一定。但如果雙方對漏水原因、責任歸屬、修復方式或價值減損有重大爭議，專業鑑定通常有助於釐清事實。

仍可能透過民事程序主張權利，但需要確認送達、財產及後續強制執行等問題。如果擔心賣方移轉財產，也可以依個案評估是否符合假扣押等保全程序的法定要件。

 

10. 結語：房屋保固到期，不代表瑕疵權利一定全部消失

買房後發現漏水、壁癌或其他重大問題，第一件事不是只問「保固還剩多久」，而是先釐清契約保固與《民法》物之瑕疵擔保之間的差異。保固是雙方契約約定的一部分；物之瑕疵擔保則有自己的成立要件、通知義務與權利期間。

因此，契約保固到期，不代表買方所有法律救濟一定同步消失；但也不能因為法律另有瑕疵擔保規定，就認為任何時間發現問題都可以無期限向賣方求償。真正影響案件結果的，往往是房屋瑕疵是否在交易時已存在、買方何時發現、何時通知、賣方是否知情，以及現場證據能否證明問題的原因與嚴重程度。發現房屋瑕疵後，應儘早保存買賣契約、不動產現況說明書、交屋資料、照片、影片及雙方對話，並以可以證明的方式通知賣方。如果需要修繕，也應先考慮原始證據是否已完整保存。

 

🧑🏻‍⚖️謙聖國際法律事務所可依個案協助處理房屋漏水、瑕疵擔保、房屋保固、減少價金、解除買賣契約、損害賠償、房屋鑑定、律師函、假扣押及民事訴訟等不動產爭議，並協助當事人整理交易與瑕疵證據。房屋瑕疵案件最重要的不是「等賣方願不願意修」，而是在發現問題後，及早確認自己的法律權利與期間，避免真正可以主張的權利因時間經過而受到影響。

 

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