謙聖國際法律事務所

1.前言：假投資變假借貸，房子可能就這樣被奪走

近年詐騙手法越來越複雜，已經不只是單純要求匯款、轉帳或交出帳戶。許多詐騙集團會先用「投資群組」、「理財老師」、「穩定獲利」、「高報酬投資平台」包裝騙局，等到被害人逐漸信任後，再進一步引導被害人借錢、貸款，甚至以名下房屋設定抵押，表面上看起來，這只是一筆普通的房屋抵押借款；但實際上，背後可能是詐騙集團安排好的「假借貸真騙房」陷阱。

被害人以為自己只是借錢投資，卻沒想到投資平台最後消失，錢拿不回來，房子卻已經設定抵押。當金主開始催討債務，甚至向法院聲請拍賣房屋時，被害人才驚覺：自己不只被騙走投資款，連辛苦買下的家都可能被法拍。

➙這類案件結合了投資詐騙、房屋抵押借款、代書協助辦理文件、金主放款、本票、強制執行與不動產法拍，法律關係複雜，追訴與救濟難度也相當高。

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1.1 什麼是假借貸真騙房？

「假借貸真騙房」通常是指詐騙集團透過假投資、假貸款、假代辦、假理財等方式，誘導被害人將名下房屋拿去設定抵押，向所謂金主借款，表面上，被害人與金主之間成立的是借貸關係，並依法辦理不動產抵押權設定；但實際上，詐騙集團真正的目的，可能不是讓被害人投資獲利，而是讓被害人背上真實債務，最後透過抵押權或本票執行，取得被害人的房產或財產利益。

➟也就是說，被害人以為自己只是「用房子借錢投資」，但最後可能變成「投資平台消失、債務留下、房子被拍賣」。

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1.2 為什麼投資詐騙會連房子都賠進去？

傳統投資詐騙多半是要求被害人匯款到指定帳戶，但假借貸真騙房的手法更進一步，當被害人手邊現金不足，詐騙集團就會安排所謂代書、貸款顧問、金主出場，告訴被害人：

「你有房子，可以設定抵押貸款。」
「先借一筆錢投資，很快就能賺回來。」
「這只是短期資金周轉，不會有問題。」
「金主很快放款，手續很簡單。」

➟在高獲利投資的誘惑下，被害人可能沒有仔細審閱契約，也沒有真正理解抵押權、本票與強制執行的法律風險，就把房子拿去設定抵押，等到投資平台關閉、群組消失、老師失聯後，被害人手上已經沒有投資款，但金主的借款契約、抵押權設定、本票債權卻可能仍然存在。

 

2.假借貸真騙房常見劇本

2.1 第一步：被拉進投資群組，建立獲利信任感

許多案件一開始，都是從社群軟體、LINE群組、Facebook廣告、Instagram私訊、交友軟體或投資直播開始，被害人可能被拉進一個理財投資群組，群組裡每天都有老師分析行情，也有其他成員分享獲利截圖、匯款紀錄、出金成功畫面。這些畫面看起來熱絡又真實，讓人誤以為這是一個可信的投資社群；一開始，被害人通常只是觀望，但當群組裡不斷有人聲稱自己賺了幾萬、幾十萬，甚至有人鼓吹「現在不上車就錯過機會」，被害人便可能逐漸動搖。

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2.2 第二步：小額獲利，誘導被害人加碼投資

詐騙集團常見的手法，是先讓被害人投入小額資金，並在平台上顯示帳面獲利，甚至讓被害人成功出金一兩次，這個階段的目的，是讓被害人相信平台真的能賺錢，一旦被害人開始相信投資平台，詐騙集團便會鼓勵加碼，例如：

「現在行情很好，要趁勢加碼。」
「資金越多，獲利越高。」
「老師有保證名額，錯過就沒有了。」
「你只差一筆資金，就可以進入更高收益方案。」

➟當被害人手邊現金不足時，下一個角色就會登場。

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2.3 第三步：代書出現，介紹金主辦理房屋抵押貸款

此時，群組內或私訊中可能會出現一名自稱代書、貸款顧問、融資專員的人，主動詢問被害人是否有房子、土地或不動產。

對方可能會說：

「你有房子，可以幫你介紹金主。」
「只要設定抵押，很快就能放款。」
「這筆錢拿去投資，很快就能還掉。」
「我們代書可以協助辦理，不用擔心。」

➟被害人以為自己只是辦理一般民間借貸或房屋抵押貸款，卻沒有意識到，這筆借款可能正是詐騙劇本中的關鍵一步，一旦被害人簽下借款契約、設定抵押權，甚至簽發本票，後續法律風險就會大幅升高。

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2.4 第四步：平台消失，抵押債務卻真實存在

被害人把借來的錢投入投資平台後，平台可能會以各種理由拖延出金，例如：

▪️需要繳稅。
▪️帳戶異常。
▪️保證金不足。
▪️洗錢審查中。
▪️會員等級不足。
▪️必須再投入一筆資金才能解鎖。

➙最後，平台關閉、投資老師失聯、群組解散，所有獲利畫面都變成一場空。

🚨但可怕的是，投資平台雖然消失，房屋抵押借款卻不會跟著消失。金主仍可主張自己是合法出借款項，要求被害人依約還款；如果被害人無力償還，金主便可能依法聲請拍賣抵押房屋，讓被害人面臨房子遭法拍的危機。

 

3.房子為什麼會被合法法拍？

3.1 抵押權設定後，金主可依法聲請拍賣

許多被害人最不能接受的是：明明自己是被騙，為什麼房子還可能被拍賣？

關鍵在於，房屋抵押權設定本身是一個具有法律效力的不動產擔保制度。當被害人簽下借款契約，並以房屋設定抵押作為擔保，若日後無法清償借款，債權人就可能依照法律程序聲請拍賣抵押物；也就是說，詐騙集團設計這套劇本的可怕之處，在於它讓被害人親手簽下看似合法的文件，讓後續追討債務與拍賣房屋披上「合法程序」的外衣。

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3.2 本票與強制執行的風險

有些案件中，金主或代書除了要求設定房屋抵押外，還會要求被害人簽發本票，本票風險在於，一旦本票進入裁定或強制執行程序，被害人可能面臨薪資扣押、存款扣押、財產查封等壓力。

💡更麻煩的是，票據具有高度流通性。若本票被轉讓給第三人，後續抗辯難度可能更高。被害人即使主張自己是被詐騙才簽票，也必須透過具體證據與法律程序，爭取停止執行、確認債權不存在、撤銷相關法律行為或其他救濟。

➟因此，看到 任何要求簽本票、設定抵押、預簽文件、交付權狀或印鑑證明的情況，都必須高度警覺。

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3.3 被害人明明被騙，為什麼還要還錢？

這正是假借貸真騙房案件最痛苦的地方！

在刑事上，被害人可以主張自己遭詐騙；但在民事上，金主可能主張雙方有借款契約、款項確實交付、抵押權合法設定，因此要求還款與執行抵押權，如果無法證明金主、代書與詐騙集團之間有共謀、知情或不法配合，金主就可能以「善意債權人」的身分主張權利；這也是為什麼此類案件不能只用「我被騙」三個字處理，而必須仔細追查整體金流、對話紀錄、介紹流程、代書角色、金主與投資群組之間的關聯，找出能夠證明共犯結構或異常交易的關鍵證據。

 

4.金主與代書為何常能切割責任？

4.1 金主常主張只是單純借款

當案件進入訴訟或偵查後，金主常見說法是：

「我只是借錢給對方。」
「我不知道他拿錢去投資詐騙。」
「借款契約是真的，抵押權也合法設定。」
「我也是按照正常民間借貸程序處理。」

➟只要金主能維持自己是單純債權人的外觀，刑事上要證明其參與詐欺或洗錢，確實會有一定難度。

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4.2 代書常主張只是協助辦理文件

代書常見說法則是：

「我只是受委託辦理抵押權設定。」
「我只負責文件作業。」
「雙方借款原因我不清楚。」
「資金用途不是我能判斷的。」

如果代書在表面上只處理不動產登記、抵押權設定、文件簽署等行政流程，檢方要證明代書明知詐騙仍協助，也需要具體證據。

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4.3 證明金主、代書知情的難度

假借貸真騙房案件困難之處，就在於詐騙集團常會把每個角色切割開來：

➠投資老師負責誘導投資。
➠群組成員負責製造獲利假象。
➠代書負責包裝借款流程。
➠金主負責出借款項與取得抵押權。
➠其他帳戶或人頭負責收款、轉帳。

每個人都可能主張自己只負責其中一小段，並不清楚整個詐騙劇本。

 

💡因此，若要追究金主或代書責任，必須盡可能蒐集證據，例如：

▪️金主是否由投資群組介紹。
▪️代書是否與詐騙平台成員有固定配合。
▪️借款利率、手續費是否異常。
▪️撥款後資金是否立即流向投資平台或特定帳戶。
▪️是否多名被害人都經由同一代書、同一金主辦理。
▪️文件簽署過程是否有急迫、誘導或隱瞞。
▪️是否要求被害人簽下不合理文件或本票。

這些細節，才可能讓法院或檢方看見背後是否存在共同詐騙結構。

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4.4 善意第三人外觀下的追訴困境

在民事與刑事程序中，金主或後手持票人常會利用「善意取得」、「善意第三人」、「合法債權人」等外觀，主張自己不知道前端詐騙，一旦法院認為其確實不知情，被害人要阻止抵押權執行、本票執行或房屋法拍，就會變得非常困難。

💡因此，這類案件的法律攻防通常不只是單純報警，而是必須同時思考：

▫️刑事告訴如何提？
▫️民事訴訟是否要提出？
▫️是否聲請停止執行？
▫️是否主張抵押權設定無效或撤銷？
▫️是否確認本票債權不存在？
▫️是否追查金流與共犯結構？

➙這些都需要盡早由專業律師協助評估。

 

5.制度省思：金主與代書是否應負查證義務？

5.1 專業人士不應成為詐騙鏈條的一環

謙聖國際法律事務所認為，假借貸真騙房案件之所以難以防範，正是因為詐騙集團善於利用民間借貸、不動產抵押、代書流程與強制執行制度，把犯罪包裝成合法交易；當金主與代書頻繁出現在類似案件中，法律制度是否應要求其負擔更高程度的注意義務，確實值得社會與司法實務正視，如果專業人士或資金提供者明知交易存在高度異常，卻仍配合辦理，甚至從中收取高額利益，就不應永遠只用「我不知道」作為免責理由。

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5.2 高額不動產抵押借款應有更高注意義務

房屋通常是一個家庭最重要的資產。當一筆民間借貸涉及高額不動產抵押、急迫簽約、不合理利息、本票、快速撥款、資金立即轉入投資平台等情況時，交易本身就可能具有高度風險。

⚠️金主與代書若參與這類交易，至少應確認：

▪️借款目的是否合理。
▪️被害人是否理解抵押權風險。
▪️是否有人在旁施壓或誘導。
▪️資金流向是否異常。
▪️借款條件是否明顯不合理。
▪️文件內容是否經借款人充分理解。

➙若明顯不合常理仍選擇視而不見，後續是否應承擔一定法律責任，值得進一步討論。

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5.3 明顯不合理交易，不能只用「不知情」帶過

假借貸真騙房案件最令人無力的地方，是被害人明明遭詐騙，卻仍可能因合法文件而面臨房屋被拍賣；而金主、代書則可能透過不知情外觀切割責任。

但如果同一批人反覆出現在類似案件中，如果資金流向、簽約流程、借款用途、轉帳路徑都呈現高度異常，就應該深入調查，而不是只停留在表面的借貸契約。

法律不應讓詐騙集團把被害人的家，透過形式合法的文件一步步轉走。

 

6.遇到假借貸真騙房該怎麼辦？

6.1 先停止付款、簽約或交付文件

如果投資群組、代書、貸款顧問或金主要求您：

▪️設定房屋抵押。
▪️簽借款契約。
▪️簽本票。
▪️交付權狀。
▪️交付印鑑證明。
▪️提供身分證件。
▪️將借款投入指定平台。

★請務必立刻停下來，不要因為對方催促、威脅或營造時間壓力，就急著簽署文件，只要涉及房屋抵押、民間借貸、本票或不動產擔保，就一定要先讓律師審閱文件。

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6.2 保存投資群組、代書、金主對話紀錄

如果您已經開始懷疑自己受騙，請立即保存：

▪️投資群組對話紀錄。
▪️理財老師指示內容。
▪️獲利截圖與平台畫面。
▪️代書私訊紀錄。
▪️金主聯絡紀錄。
▪️借款契約。
▪️抵押權設定文件。
▪️本票影本。
▪️撥款與轉帳紀錄。
▪️投資平台入金紀錄。
▪️對方催款或催簽文件的訊息。

➙這些資料是後續判斷是否涉及詐欺共犯、民事撤銷、停止執行、確認債權不存在等法律策略的重要證據。

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6.3 確認是否已設定抵押權或簽本票

如果您已經簽署文件，請盡快確認：

▫️房屋是否已完成抵押權設定。
▫️抵押權人是誰。
▫️擔保債權金額是多少。
▫️是否有簽本票。
▫️本票金額與到期日為何。
▫️是否已收到法院本票裁定。
▫️是否有強制執行通知。
▫️是否已進入法拍程序。

★不同階段能採取的法律行動不同，越早處理，越有機會爭取時間與救濟空間。

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6.4 盡快尋求詐欺、不動產與強制執行律師協助

假借貸真騙房案件通常同時涉及：

▪️刑事詐欺告訴。
▪️洗錢防制法。
▪️民間借貸糾紛。
▪️不動產抵押權。
▪️本票裁定。
▪️強制執行。
▪️房屋法拍。
▪️民事撤銷或確認訴訟。

➟因此，這類案件不能只用單一角度處理。必須從刑事、民事、不動產、強制執行多個面向一起評估，才能找出最適合的防線。

 

7.常見問題 Q&A

不一定每個案件都是詐騙，但這是高度風險訊號。尤其如果對方標榜保證獲利、穩賺不賠，並同時介紹代書、金主，要求你用房子抵押借款投資，就要非常小心，建議先讓律師審閱契約與流程。

要看案件進度。如果只是剛設定抵押，可能還有談判、蒐證、提告或民事訴訟空間；如果已經進入強制執行或法拍程序，就要盡快評估是否聲請停止執行、提出確認債權不存在、撤銷或其他救濟。越早處理，越有機會保住房產。

若對方持本票聲請裁定並進入強制執行程序，確實可能對薪資、存款或財產進行執行。但是否能抗辯，要看本票取得過程、對方是否知情、是否涉及詐欺、是否有其他法律瑕疵。建議收到法院文件後立即諮詢律師。

不一定。若代書確實只是單純受託辦理登記，且不知道詐騙情事，追究責任會有難度。但如果能證明代書與詐騙集團、金主有固定配合，或明知交易異常仍協助辦理，就可能有進一步追究法律責任的空間。

這類案件重點在於證據。必須檢視金主如何出現、是否由投資群組介紹、借款條件是否異常、資金是否立即流向詐騙平台、是否有其他被害人也透過同一金主借款。若能證明金主並非真正善意，才有機會突破其抗辯。

律師可以協助檢視借款契約、抵押權設定、本票、法院文件與金流紀錄，並評估是否提起刑事告訴、民事訴訟、聲請停止執行、確認債權不存在、撤銷法律行為或其他保全措施，盡力協助當事人守住房產與權益。

 

8.結語：守住房子，從看懂假借貸真騙房開始

假投資不可怕，最可怕的是詐騙集團把投資詐騙、民間借貸、代書、金主、房屋抵押、本票與強制執行串成一條完整鏈條，讓被害人一步步走進看似合法、實則危險的陷阱，被害人以為自己只是借錢投資，最後卻可能面臨平台消失、債務留下、房屋被法拍的結果。

謙聖國際法律事務所提醒，任何標榜保證獲利、穩賺不賠、高報酬的投資，都應高度警覺；任何要求以房屋抵押借款、簽本票、交付權狀或印鑑證明的安排，更必須先暫停，尋求專業法律意見。

如果您或家人已經因投資群組、代書介紹金主、房屋抵押貸款、民間借貸、本票或法拍程序陷入困境，請不要獨自面對。謙聖國際法律事務所可協助您從刑事詐欺、民事爭議、不動產抵押與強制執行等面向，完整評估案件，找出最適合的法律策略，盡力守住您最重要的家。

 

謙聖國際法律事務所長期處理詐欺、洗錢、民事糾紛、不動產爭議與刑事辯護案件，能協助當事人檢視案件脈絡、整理證據、評估是否有追究詐騙共犯、阻止執行或爭取救濟的可能。

💡無論案件發生在台北、新北、桃園、台中、台南、高雄或全台各地，只要涉及假投資、房屋抵押、金主借款、代書介紹貸款、房子遭法拍等問題，都建議盡早尋求專業律師協助。

 

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